妻の家屋や土地の相続について

 自宅不動産の相続について、残された配偶者の相続は、不動産の相続課税額がゼロになると考えていたが、さように単純なものではないようだ。
先ず不動産の相続課税価格だが、これは、毎年送られてくる自宅の固定資産税納入計算書に記載されている評価額が基本となる。
例えば、僕の自宅だと、宅地180.8平方メーター家屋は木造、101.8４平方メーターで土地の評価額は9,993,900円、家屋評価額1,611,209円　となっている。

以上の、土地、家屋の評価額が、配偶者や同居親族への相続税算出に際して、”土地については小規模住宅の減免”、加えて、親族相続者の居住中の家屋・敷地（土地）については、”家屋については居住権＋土地については借地権”を考慮できる。上記のそれぞれには、減免率は計算式が決められている。

ついでに大阪拠点の評価額も調べると、宅地81.84平方メーター＋　雑種地34平方メーター
家屋81.84平方メーター　で評価額は、土地113,916,136+4,687　家屋1,225,117円
となっている。但し大阪拠点は夫婦1/2ずつ所有している。自宅に比べてかなり敷地は狭いのに評価額は同程度となっている。また雑種地とは、団地として共有の施設の土地となっていて、どこにあるかも知らない。

●我が家の場合、土地については小規模住宅の特例が適応できるので、土地の評価額は８０％が減免となり、相続評価額は２０％となる。
なお、大阪の拠点の土地については、事業用宅地とすれば、やはり８０％が減免されるが、全宅地に対して適用されるかどうかが不明だ。しかし、全宅地が民泊用だとも主張できそうだ。
なお、大阪拠点は、購入時よりかなり時価が下がっているので、赤字売却となり、売却が有利そうだが、売った金もいずれは相続することになるので、いずれが有利かは不明だ。
とにかく、自宅も大阪拠点も、購入時の契約書とか、金融公庫への返済スケジュールとかも残しているから、赤字売却時の証拠は残している。

●家屋については、家を借家としている場合、借家権割引３０％を考慮できる。また賃貸ししている場合は、賃貸し割合を掛けることも出来る。しかし、通常は家屋は古くて評価額も少ないから無理して賃貸しにする必要もないでしょう。
●以上で、土地と家屋の相続評価額が決まった。ついで、配偶者や同居の子供への控除が生じる。

家屋についての、配偶者居住権・同居親族居住権　と　土地についての敷地利用権
配偶者居住権・敷地利用権は、建物・土地のそれぞれに対して計算式が決められています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4666.htm

https://osd-souzoku.jp/haiguusyakyozyuuken-hyouka/#:~:text=%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E3%81%AE%E9%85%8D%E5%81%B6%E8%80%85%E5%B1%85%E4%BD%8F%E6%A8%A9%E3%81%AE%E8%A8%88%E7%AE%97,-%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E3%81%AE%E9%85%8D%E5%81%B6&text=%E5%AD%98%E7%B6%9A%E5%B9%B4%E6%95%B0%E3%81%AF%E3%80%81%E9%85%8D%E5%81%B6%E8%80%85,%E3%81%9D%E3%81%AE%E5%B9%B4%E6%95%B0%E3%81%AE%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%A7%E3%81%99%E3%80%82
ここからは、ちょっと疲れたので想定です。また調べます。

上記に記された方法で、家屋の居住権・土地の敷地利用権を算出して、これを配偶者の相続額として、相続額から引き、これで相続額残額を決めて、残額を話し合いで配分すればよいのです。
相続残額で、相続税が決まり、それを相続比率で分担するわけです。但し、配偶者は、相続額の半額までは、税金を免除されることになります。

同居親族の有無とかで、控除が適用されるか否かが決められている。
https://tomorrowstax.com/knowledge/202005057322/